Dalam proses tukar guling ini kembali memicu kontroversi, bahkan menuai sorotan tajam dari berbagai kalangan terutama dari pengiat anti-korupsi Hanafi Habib selaku Direktur Eksekutif Banten Investigation Corruption Control (BICC), karena menurut Hanafi ruislag ini dinilai dan patut diduga telah terjadi indikasi adanya Kerjasama Hitam/KKN, bahkan penyalahgunaan Wewenang dan Jabatan, sehingga berpotensi merugikan Keuangan Daerah atau Keuangan Negara hingga Milyaran Rupiah.“Diketahui harga lahan milik Pemkot Serang yang berlokasi di Penancangan (pusat kota) menurut appraisal dihargai Rp.2.920.741 / m2 juta per meter persegi. Sementara itu lahan pengganti milik PT BKKS di Kemanisan dinilai atau dihargai sekitar Rp.2.058.413 / m2 juta per meter persegi.
Berdasarkan hasil kajian dan investigasi yang dilakukan oleh Lsm BICC, diketahui untuk harga per m2 dari objek tukar menukar tanah tersebut, diduga tidak sesuai dari harga NJOP maupun dari harga pasaran. Dimana tanah pengganti harganya dinilai terlalu tinggi, dan hampir mendekati dari harga objek tanah yang dimiliki oleh pemerintah Kota Serang. dengan letak tanah yang sangat strategis. dan berada di tengah pusat kota, yang berhadapan langsung dengan Jalan Nasional dan dekat dengan Pintu Tol Serang Timur, selain itu mempunyai akses yang menguntungkan. Namun objek pengganti yang ditawarkan oleh PT.BKKS terletak jauh dari pusat kota serang. Seharusnya dalam tukar menukar lahan Pemerintah Kota Serang mendapatkan keuntungan dari PT.BKKS. Dimana lahan yang dimiliki oleh PT.BKKS berada jauh dari pusat kota. Selanjutnya dalam penilaian KPKNL diduga ada indikasi kejanggalan dalam penilaiannya.
“Pasalnya berdasarkan Anomali Nilai Taksiran (Appraisal), dari hasil penilaian Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) menunjukkan tren yang dinilai tidak wajar. Karena Tanah Pemkot di Penancangan (pusat kota/strategis) naik dari Rp. 66.639.840.000,00 miliar (2020) menjadi Rp.91.682.063.000,00 miliar (2023). Sebaliknya, tanah pengganti milik PT. BKKS di Kemanisan,Kecamatan Curug (pinggiran kota) justru turun dari Rp.106.298.400.000,00 miliar (2020) menjadi Rp.90.664.865.000,00 milar (2023). Sehingga penurunan nilai tanah di pinggiran yang dijadikan pembenaran nilai "setara" ini yang dianggap janggal secara ekonomi dan teknis serta menabrak asas kepatutan jelas Hanafi.
Berdasarkan hasil Audit BPK-RI Perwakilan Banten, dimana ada selisih nilai harga dari PT.BKKS dengan menyetorkan sebesar Rp. 1.819.940.000,- kepada kas daerah Pemerintah Kota Serang, dengan 2 (dua) kali penyetoran sebagai konstribusi untuk kegiatan pembangunan pagar dan pematangan lahan tanah pengganti, dan disetorkan setelah Berita Acara Serah Terima yang dilaksanakan di tahun 2024. Namun sampai sekarang berdasarkan pantauan kami dilapangan untuk konstribusi Pembangunan Pagar dan Pematangan Lahan Tanah Pengganti belum juga dilaksanakan.
Untuk itu Hanafi menuding adanya dugaan penyimpangan atau mark up yang berdampak pada kerugian keuangan negara, akibat adanya ketimpangan nilai tukar riil dan adanya dugaan kongkalikong dalam penentuan appraisal. Karena Hanafi menilai lokasi di Penancangan (sekitar pintu keluar tol Serang Timur).”Jelas jauh lebih strategis dan bernilai secara ekonomis jika di bandingkan dengan lokasi di Kemanisan Curug. Sehingga menjadi pertanyaan besar, untuk apa memindahtangankan aset strategis yang berada di pusat kota serang (dekat gerbang Tol Serang Timur) jika hanya demi keuntungan pihak swasta saja, bahkan sampai berpotensi merugikan daerah tegas Hanafi.
Meski begitu Hanafi sangat menyarankan untuk melihat kembali skala perbandingan harga pasar tanah di kedua lokasi tersebut. Hal ini sangat penting untuk memahami mengapa proses tukar guling ini menuai kontroversi besar di masyarakat, jangan sampai menjadi polemik adanya tukar guling tanah tersebut akibat Pemkot Serang memindahtangankan aset strategis di pusat kota (dekat gerbang Tol Serang Timur) demi mencari keuntungan belaka.”Selanjutnya Hanafi Habib juga memberikan gambaran umum untuk perbandingan nilai dan karakteristik lahan wilayah antara Penancangan dan Kemanisan:
Lahan Pemkot Serang di Penancangan (Kecamatan Cipocok Jaya)
Karakteristik Lokasi: Terletak di pusat kota Serang dan sangat dekat dengan akses gerbang Tol Serang Timur.
Potensi Ekonomi: Kawasan komersial premium yang sangat strategis untuk pusat bisnis, ruko, perhotelan, atau perkantoran.
Harga Pasar Riil: Nilai pasar di kawasan sestrategis ini umumnya jauh lebih tinggi daripada nilai taksiran resmi (appraisal), sehingga pelepasan aset ini dianggap merugikan potensi pendapatan daerah.
Lahan Pengganti PT BKKS di Kemanisan (Kecamatan Curug)
Karakteristik Lokasi: Berada di pinggiran kota yang berbatasan langsung dengan wilayah Kabupaten Serang.
Potensi Ekonomi: Kawasan pengembangan baru yang saat ini mayoritas masih berupa lahan kosong, pertanian, atau pemukiman dengan pertumbuhan ekonomi yang lebih lambat.
Harga Pasar Riil: Nilai pasar tanah di wilayah pinggiran seperti Curug biasanya jauh di bawah harga pusat kota, sehingga angka appraisal sebesar Rp.2,05 juta per meter persegi dinilai terlalu tinggi (mark-up). Mengacu pada analisis regulasi Permendagri Nomor 19 Tahun 2016 tentang pengelolaan barang milik daerah.
Berikut adalah tahapan proses hukum dan eskalasi penolakan masyarakat yang mengawal kasus tukar guling (ruislag) lahan Penancangan–Kemanisan:
1. Menilai Pemkot Serang: memindahtangankan aset strategis di pusat kota (dekat gerbang Tol Serang Timur) demi keuntungan pihak swasta, yang berpotensi merugikan daerah.
2. Administrasi Aset: Diduga tukar guling lahan tidak kesesuaian prosedur dengan Permendagri Nomor. 19 Tahun 2016. Selain itu pelepasan aset ini tidak benar-benar memenuhi asas kepentingan umum bahkan merugikan merugikan keuangan daerah.
Beberapa indikasi utama yang diduga memicu kerugian negara dan daerah akibat tukar guling (ruislag) lahan tersebut.
Berikut adalah daftar indikasi kerugian negara:
Ketidakwajaran Nilai Taksiran (Appraisal):
Menilai nilai penaksiran tanah milik Pemkot Serang sengaja ditekan menjadi lebih rendah dari harga pasar riil, sedangkan tanah pengganti milik swasta dinilai terlampau tinggi (mark-up).
Kehilangan Aset Komersial Premium:
Negara kehilangan lahan seluas 3,1 hingga 3,3 hektare di Penancangan (Kecamatan Cipocok Jaya). Lokasi ini berada di pusat kota dan sangat strategis karena terletak tepat di depan Mall of Serang (MOS) serta area pintu keluar Tol Serang Timur.
Ketimpangan Nilai Potensi Ekonomi:
Lahan pengganti seluas 4,4 hektare bertempat di Kemanisan (Kecamatan Curug) yang secara geografis berada di pinggiran kota.Dari segi bisnis, investasi,dan perkembangan kawasan, potensi ekonomi lahan di Curug dinilai jauh di bawah nilai ekonomi lahan dipusat kota Penancangan
Defisit Keuangan Riil Daerah:
Meskipun secara luasan lahan pengganti lebih besar, akan tetapi skema tukar guling ini membuat daerah kehilangan instrumen aset penunjang Pendapatan Asli Daerah (PAD) dalam jangka panjang yang nilainya bisa mencapai puluhan hingga ratusan miliar rupiah di masa depan.
Dugaan Pembiaran Prosedur Cacat:
Adanya indikasi pemaksaan pengesahan keputusan tukar guling (melalui Keputusan Wali Kota) yang diduga mengabaikan prinsip kepatutan Finansial Negara, demi menguntungkan pihak pengembang swasta PT.Bersama Kembang Kerep Sejahtera. (Red)
Ketidakwajaran Anggaran (Mark-Up): Menaikkan anggaran secara tidak wajar untuk keperluan tertentu yang berpotensi menjadi celah korupsi
Konflik Kepentingan: Menggunakan kewenangan untuk mengelola keuangan negara guna memberikan keuntungan pribadi, kelompok, atau golongan tertentu (Red)
